부동산 투자의 정석 독후감을 작성한 지 대략 1달이 지났다. 확실히 그 당시에 비해 과열된 시장이 조금은 진정되고 있는 분위기다. 지금이 대세 상승에 따른 조정 기간인지, 아니면 하락 국면의 앞에 있는 것인지는 시간이 지나봐야 알 것이다. 개인적인 생각으로는 앞으로 있을 이벤트와 경제 상황을 고려했을 때 하락 국면으로 조금씩 진입하고 있는 것이 아닐까 라는 생각이 든다. 우선 주식 시장이 최근 하락하며 코스피 지수 2000선을 위협받고 있다. 코스닥은 말할 것도 없는 상태이며 앞으로 미국의 금리 인상과 이에 따른 한국 금리 인상이 이어질 경우 상황은 더 안좋아질 전망이다. 이런 상황에서 주식과는 별개로 부동산 시장만 나홀로 상승세를 이어가긴 어려울 것으로 보인다.

부동산 투자의 정석을 읽고 현금흐름의 중요성을 느꼈다. 주식 투자에서도 지속적인 현금 흐름을 위해 배당을 고려한 투자가 되어야 지금 같은 시기에도 패닉에 빠지지 않고 배당을 통해 계속 투자 활동을 이어갈 수 있기 때문이다. 지난 번 작성한 독후감에 이어 이번에도 책을 통해 배운 점과 좋은 문구들을 정리해 보았다.

부동산 시장에서 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것으로 저자는 보고 있다. 이 불균형이 부동산 투자가 앞으로도 여전히 유요하다고 보는 첫 번째 이유이다. 정부 입장에서도 부동산 가격이 지나치게 하락하면 반드시 경기 부양을 꾀할 것이고 반대로 부동산 경기가 지나치게 과열되면 부동산 카드를 다음에 쓰기 위해서 부동산 경기를 잡으려고 할 것이다.

부동산 경기 하락이 장기화되는 것은 장기 침체의 시작이 아니라 부동산 투자자 입장에서 기회가 오고 있는 것이다.

투자자가 투자를 결정하기 전에 반드시 스스로 물어봐야 하는 질문 - '내 생각이 틀려도 괜찮은 것인가?'

매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가 부동산을 매입하여 자산 규모를 늘리면 다른 투자로 확대해 나갈 수 있다. 투자 성공 경험이 쌓이고 이로써 재미를 느끼게 되면 시간이 갈 수록 자금이 쌓이게 되고 탄력을 받게 된다. 약 4~6년 정도의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다. 그 기간을 버티면 경험과 자금이 쌓이고 탄력을 받게 된다.

위기에 대비하는 것은 언제 닥칠지 모를 위기를 기다리며 무작정 현금을 모으는 것이 아니라 시스템을 만들어 놓고 위기를 기다리는 것이다.

자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건 모두 좋은 부동산을 찾기 보다는 이 둘을 분리해서 생각해야한다. 그래야 편하고 바른 결정을 내릴 수 있다.

저자가 주장하는 전세 레버리지 투자는 부동산을 선정할 때 전세 보증금이 지속적으로 상승할 수 있는 부동산인지를 기준으로 삼는다. 장기 보유하며 해당 부동산의 늘어나는 전세보증금으로 꾸준하게 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 갭 투자는 특정 부동산의 전세가와 매매가의 차이가 적다면 곧 그 부동산에 매매가 상승이 일어날 것이라고 생각하지만 이는 지금 2018년 시점에서 대단히 위험한 생각이다. 특별히 호재가 없는 지역에 이런 경우가 많기 때문에 부동산 활황기에나 가능성이 있는 투자다.

임차인이 꾸준히 찾을 만한 지역에 관심을 갖고 장기적으로 임대료가 상승하여 현금흐름을 발생시키는 구조를 만드는 것이 훨씬 안정적이고 승산이 높은 투자법이다. 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 뛰어난 투자이기 때문이다.


2018/09/26 - [분류 전체보기] - 부동산 투자의 정석 - 독후감1

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Posted by TK14